大同區老屋重建熱絡 富裔實業投入整合推案衝高價
全台老屋數量多，就連首善之都台北市也成了名符其實的超高齡城市！儘管都更危老重建蔚為風氣，但每年更新才幾千戶，僅占比例千分之幾，猶如九牛一毛。過去專注於興建藝術住宅的國礎機構富裔實業，看準都更危老市場，近年業務重心轉向開發整合，除了之前未開案就完銷的松平都更案，找來三菱地所合資成立「富裔菱」來興建，近期整合危老案「國王雙子星」也引起話題，開案創大同區新高價，同時手上還有多案正在整合中。
城市面對「雙老」 不得不解決的問題
談起台北市面臨的「雙老」困境，國礎機構富裔實業董事長祝文定語重心長表示，台北市面臨屋老、人也老的困境，坐擁在精華地段，但住的生活環境卻形成極大落差，與其他先進國家相比，其實台北市還有變得更好的空間。同時，他也看到，房屋為私有產權制，經過數代下來，從單一產權變成產權複雜，演變有的有房沒土地、有的有地沒房子，最後常常因為遺產分配導致親人變成仇人，誰都不願樂見，但是普遍必須要面對的問題，而透過都更危老重建就是一種解決方式。
祝文定剖析，現在談重建不比過去，整體社會環境和氛圍相當有利於推動都更危老開發，無論法規、制度等各方面條件愈趨成熟；現在也有不少地主，意識到邁入高齡房屋產權不得不處理的問題。對富裔實業而言，「都更危老是可以持續去努力的一件事情，這不只是事業，更是志業，也兼具回饋社會的意義。」
不過作為上市櫃公司，營運需兼具營收獲利才能向股東交待。從土地開發價值來看，祝文定看準大同區重建的機會最大，大同有過去商業繁華的文化底蘊，風土人文風情有迷人的一面，他更形容，相較於素地，大同區更像是「麵包裡的奶油」，「我們把它當土地來看，並不是當作房子來看！」
建設題材利多加持 大同區重建有望加快
事實上，大同區商業用地占比是全市最高。根據市府統計，在都市計畫土地使用分區，大同區商業區占比達一九．三三％。以土地使用分區商三來說，容積率五六○%，容積可到住宅區二、三倍，大同區多數房屋原容積小於法定容積，其實就有補蓋到更多的條件。
祝文定同時看好西區有再發展的條件。由於過去就是繁華商業核心，在東區飽和之際，政府轉向建設西區，未來台北車站特定區將有近十幾萬樓地板開發，預期帶來一定規模人口與商機，「若論繁華程度，相信在未來不會輸給信義計畫區！」
4、5年前，富裔實業將都更危老列為公司重要業務，連續4年參與財訊所舉辦都更危老博覽會，直接站在第一線與民眾接觸，能更進一步認識富裔實業經營和想法，同時也深耕大同區開發整合。其中，緊鄰台北車站特定區精華地段國王雙子星，近期推案。據負責代銷甲桂林總經理陳衍豪透露，該案由於地理位置佳，開價行情再創區域新高，實際成交價也有機會突破之前「大承」所設下的天花板高價。
而能成功整合該案關鍵，其間也克服不少困難。祝文定回憶，這案子整合近4年，原本只有整合到200多坪面積，直至成功說服並取得一位關鍵人物信任，才讓基地面積大舉擴大到500多坪。「大同區地主很多是歷代經商、達官顯要的後代，談有錢，他們可能比你更有錢，並不在乎要不要重建，」特別是，建商談重建是要拆掉他們的房子，對地主來說，無非是破壞他原本寧靜生活，一般心裡抗拒性相當大。
以實作展現實力 地主放心託付土地
然而如何說服取得地主信任？富裔實業以過去實作展現實力，把開發案當作「作品」、而非「商品」，像是經典代表作「富裔山」、「富裔河」，每一建案都獨立紀錄成冊，從設計、工法、燈光、大師手稿，甚至蓋房子過程詳實紀錄下來。透過刊物，其實都不用說明，地主就能很快認識富裔實業，畢竟房子住了這麼多代，要交給別人拆屋，對方的底細來龍去脈總要摸清楚。
祝文定站在地主立場思考，反問自己「地主把土地交給我，會不會讓人家失望？」因此從初期談重建重視地主需求，比方辦理說明會、與地主溝通規畫、分配逐一解說，最後拆屋之前找來地主交流拍照，保存記憶留念，而建案設計更採國際競圖，由西班牙設計大師On-A規畫設計，更新之後，與雙子星庇鄰相望，才能不失丰采。
另一方面，面對現今營建成本高漲，富裔實業旗下富永營造，近年參與政府公共工程投標，取得桃園中區青少年活動中心、楊梅體育館與桃園環保局等案。祝文定認為，參與公共工程是鍛鍊營造能力很好的機會，在投入都更危老更能控制營造成本，特別是合建案，地主出地、建商出資金蓋房，講求是效率要高、工法精準，在具成本優勢下，才能維持穩定獲利水準。
目前富裔實業鎖定台北市深耕都更危老市場，除了相繼推出「松平都更案」、危老案「國王雙子星」，明年陸續還有內湖海砂屋一案、天母都更案，前者基地面積1千多坪，預計明年拿到建照，後者基地面積為800多坪，在大同區則有3案已整合到一定程度。秉持學建築的理念，祝文定將蓋房子視為一件藝術品，他認為台北市的市容老舊，更是需要都更危老重建，而建商有使命從利他精神回饋我們居住的城市，致力於精進台灣建築美化城市市容。
